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1. 不動産投資は仕組みをよく知ってから行えば怖くない!

年金もどうなるかわからないし、老後のことが心配だから」というような理由でマンション投資(不動産投資)を始める人は増えています。

また、現在は融資金利が過去にないほど低く、消費税の増税も先送りになるなど、不動産投資を始めるためのハードルは低くなっています。

 

不動産投資のメリットには融資を受けることにより、自己資金以上の投資を行うことができるレバレッジ効果と呼ばれるものがあります。

 

融資を受けるというとマイナスのイメージを抱く人もいるかもしれませんが、考えていただきたいのは「株やFXなどの投資と違って、不動産の価値が0にはなることはありえない」ということです。

そのため、仮に不動産投資が上手くいかず、入居者が減って物件を手放すという事態になっても、その売却益も加味した上で全体の収益を計算することができるのです。

 

また不動産投資の良い点としては、マンションやアパートなどの建物の場合は「減価償却」を費用として計上できることです。

 

減価償却は「物の価値は時間とともに少しずつ減っていく」という考え方から、購入した金額を一括で費用とするのではなく、法律で決められている耐用年数によって少しずつ経費とすることができます。

 

所得税は収入の多い人程、税率が高くなる累進課税という制度を取っていますので、一度に全額経費とするよりも、少しずつ経費にする方が結果的に節税効果は大きくなるのです。

 

私の場合は新築アパートの建設を基本に不動産投資を行っています。

特にこれから不動産投資を初める方には、区分所有のマンションなどではなく、できればアパートから始めた方がよいのではないかと思っています。

その理由は単純で、区分所有のマンションを複数戸購入できるほどの資金力がある方は別ですが、1戸しか購入しない場合は空室が発生すると家賃収入が途絶え、ローンの支払いに苦労するからです。

 

4戸でも6戸でもいいので複数戸あるアパートであれば、1戸空室が発生しても残りの部屋の家賃でローンを返済することが可能であるはずなので、個人的には都心の区分所有マンション1戸よりも、地方でもアパート1棟の方がリスクは低いと思っています。

 

ただし、中古物件を購入する人に気を付けていただきたいのは、先ほどメリットでご紹介した「減価償却」の残り年数です。

 

減価償却は建物の構造によって償却される年数が決まっていて木造なら22年ですが、鉄筋コンクリートは47年あります。

中古で安く売りに出されているものの中には、既に減価償却が切れているものもあり、次年度以降の所得税の納税金額に大きな影響を与える可能性がありますので注意してください。

2. 中古マンション投資のメリットとリスクを知っておこう

中古マンション購入を考えて(あるいは興味があって)、物件を調べている時に、「投資物件」あるいは「オーナーチェンジ物件」として紹介されているマンションがあることに気付かれた方も多いと思います。

 

預金金利が限りなく低い状態が続いているための投資先の一つとしてあげられるのが、中古マンションです。

バブル期には、購入したマンションを転売して利益を得るという方法(キャピタルゲイン方式)が主流でしたが、現在は賃貸に出して利益を得るという方式(インカムゲイン方式)が一般的です。

転売で利益を得る…キャピタルゲイン

賃貸で利益を得る…インカムゲイン

このようなインカムゲイン方式でのマンション投資のメリットは、中古マンションを購入しての投資は、初期投資が抑えられること、賃貸料が急激に下落することはないため安定していること、そのため、「長期的」「安定的」に収益を上げられるという点です。

 

手取り利回りは5~6%といったところですが、現在の預金金利を考えるとこの数字は決して低くはありません。

ただし、当然ながら空き室となってしまった場合は、管理費などでマイナスになってしまうというリスクがあります。

 

そのため、物件選びが重要なポイントとなっています。

既に賃貸人が居住している物件を購入する方法もありますが、その場合でも、現在の居住者が出て行った後すぐに借り手が現れそうな場所であるかをよく吟味する必要があります。いずれは自分が居住することも視野に入れ、自分が住みたいようなマンションを投資対象に選ぶというのも一つの方法です。

3. 空室率を見積もりましょう

マンション投資を開始するにあたって、確認しておく必要があるのが収益計画書です。

この書類、簡単に言えば、どのくらいのコストがかかって、このくらいの家賃が入るから、差し引きいくら儲かりますよ、という計画表です。

 

投資会社さん等から提案されることが多いと思いますが、そのまま丸呑みにするのではなく、リスクを負うオーナーとして少し厳しい目で見ることも大事です。

 

特に気を付けてほしいのが「空室率」という項目です。おそらく多くの方は聞きなれない言葉でしょう。

不動産投資に特有のファクターですが、実はこの数字をどう設定するかで収益計画は大きく変わってしまうのです。

 

まず、どんなに人気の物件でも、必ず空室になる期間があります。例えば、前の入居者が出てから、次の入居者が入るまでは、クリーニングをかけたり設備の修理をするため、お家賃が入らないですよね?

また、入居者が決まりやすい3月や9月、就学・転勤のタイミングを逃せば、次の入居者募集に時間がかかることも普通です。

 

これが空室率。学生や単身者が入るワンルームは、1年2年単位で入れ替えが激しいため、そのたびに空室が発生し、12ヶ月のうち結局1ヶ月くらいは無家賃ということも……これは空室率に直すと8%に相当します。

売上そのものである家賃総額が8%も減ってしまうのですから、3%儲かるはずが逆に5%の赤字になってしまうほどの影響力なのです。

 

長く住んでもらえて空室率が低めのファミリー向けと比べ、ワンルームは初期コストが低い代わりに空室率が高めというのが基本的な考え方です。

出された収益計画書が夢ばかりになっていないか、きちんとチェックしましょうね。

4. マンション投資はズバリ儲かるのか?

マンション投資は儲かるのか?」答えは、イエスでもあり、ノーでもあります。

絶対イエスなら、みんなやるでしょうし、そんなノウハウを誰にも教えたくないと思うのが、普通の人間です。

 

マンション投資は、儲かる時期と儲かりにくい時期がありますが、現在の2020年に東京オリンピックを控えた今は、比較的儲かりやすい時期なのです。

ということでマンション投資が盛んであり、密かなブームとなっています。

 

しかし、闇雲にマンション投資して儲かるはずもありません。運よくマンション投資で儲かったとしても、マンションは、40年、50年と住むものであり、将来の家賃やその物件の人気を保証するものではないのです。

 

日本は、少子高齢化かつ人口減の時代です。しかし、生涯未婚率が増え、独身世帯は、未だに都会では増え続けています。

 

つまり、マンション投資をするなら、世帯用マンションではなく、単身者用マンションが狙い目です。

けれども、ただ単身者用マンションというだけでは、魅力が乏しいため駄目です。

 

成功するには人気沿線の駅近物件であることが、絶対条件となります。

 

ターゲット物件については、ご理解していただいたと思います。

次に、そのターゲットマンションが、新築であろうが中古物件であろうが、最も難しいのは、適正価格以下で購入するという事です。

 

割安物件は、すぐに売れてしまいますし、なかなかそういう物件を紹介してもらうことは、難しいのです。

この部分をクリアーできたなら、ほぼ99%儲かることが出来るといえます。

 

では、儲かる物件情報を入手するにはどうすればいいのか?

不動産投資で成功するための最新ノウハウを詰め込んだ「 不動産経営の情報誌とセミナー動画 」が無料で配布されています。

この情報誌で紹介されている有名投資家のインタビューがとても参考になります。

 

なんでもそうですけど、お得意様にお買得物件は、先に紹介されてしまうのです。まずはじっくり勉強して、割安物件と巡り合うまで待つという我慢も必要になってきます。

5. Airbnbで家賃収入を得られるって知ってましたか?

マンション投資では場所と立地条件が重要なことはお分かりいただけたと思います。

実は今、一番熱い都市は福岡大阪なんです。

なぜでしょうか?

それは外国人投資家たちは東京以外の都市に不動産を求めているからです。

 

マンション(アパート)を購入して個人で賃貸で貸し出し、マンションの購入資金以上の収益を上げ、売り時になったら売る。

この黄金パターンでかなり儲かります。

 

空き部屋シェアサイトを使った新しいマンション投資の基本戦略です。

駅の近くでアクセスが良い物件を買いましょう。駅から遠い物件は入居者が集まらなかったり、価値が下がる恐れがあります。

 

最近では「 AIRBNB(エアビーアンドビー) 」などの民泊ビジネスで年間300万~1000万円稼いでいる人もいます。

 

京都、大阪では観光客も多く、ビジネスホテルが予約できなかった出張サラリーマンがマンションを求めています。

大阪中心地のマンション投資は中国人投資家の間でも人気です。関西国際空港には中国の40都市以上から便があり、中国人観光客で溢れかえっています。

 

全ての観光客を受け入れる数のホテルが大阪に足りず、ホテルの値段も数年前と比べ1.5倍に値上がりしています。民泊を希望する中国人観光客が増えているんですね。

民泊ビジネスは大変そうと思われる方は不動産屋に頼んで貸せば結構な収益になります。自

 

分で住んで、値上がりしたら売りに出し、さらにアップグレードしたマンションの頭金にすることも可能です。不動産を買うときは、念入りに情報を集めましょう。

多少の出費ものちのちの利益につながります。極端に安い物件には飛びつかず、将来性のある土地にリーズナブルな値段の物件を購入することをお薦めします。

6. 【最後に】マンション投資は競争激化に注意

日本銀行がさらなる金融緩和を進めてから、低利でお金が借りやすくなったこともあり、不動産関連の投融資需要は大きく伸びています。

このこと自体はお金が借りやすくなったことを意味しており、これからマンション投資を始めるにあたっては、良い環境と言えるでしょう。

 

ただし、他の人も同じ事を考えており、これから人口が減少する中、投資するマンション選びには、今まで以上に慎重になるとともに、情報収集を確実にする必要があります。

競争相手が多いということは、良い収益が得られるマンション投資は、すぐに空きがなくなってしまうからです。

 

また、投資するマンションの採算から言えば、ワンルームもファミリー向けもそこまで大きく家賃が異なることはありません。

 

一方で、マンションの購入価格や、家主が毎年支払わなければならない固定資産税などは大きな差が出ます。そう考えますと、今後の単身者世帯の増加も考慮して、ワンルームマンションに投資するのが良いのではないかと考えます。

 

さらに、ワンルームマンションを投資対象とする場合、駅からの距離やコンビニの有無など、便利な立地条件であることが必須となります。

投資する値段が安くても、駅から離れている物件などはお勧めできません。

 

また、マンション投資に関連するものとして、賃貸マンションのオーナー需要も伸びています。賃貸マンションは、基本的にワンルームを想定しているため、それらの建設計画にも留意する必要があります。

以上の点に注意して、まずは不動産物件の資料を集めてみましょう。

不動産投資の資料はこちらで一括請求できます。詳しくは公式ページをご確認ください。

 

お読みいただき、ありがとうございました。